洪住建字〔2023〕56号

各县、区（开发区、湾里管理局）住建部门，市物业管理协会，各物业服务企业：

为深入推进我市党建引领社区物业治理工作，落实省人大常委会“物业社区行”活动相关工作要求，根据《江西省整治物业服务领域侵害业主权益突出问题攻坚行动方案》部署精神，规范物业服务企业经营服务行为，加强物业小区物业服务公示情况监督检查，从源头减少因物业服务不公开不透明引发矛盾纠纷。现将《南昌市加强物业小区公开服务情况、公开费用收支监督检查工作方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

南昌市住房和城乡建设局

2023年4月17日

南昌市加强物业小区公开服务情况、公开费用收支监督检查工作方案

为深入推进我市党建引领社区物业治理工作，规范物业服务市场秩序和物业服务企业经营服务行为，加强物业小区物业服务公示情况监督检查，从源头减少因物业服务不公开不透明引发矛盾纠纷。结合实际，制定本方案。

一、目标任务

至2023年底，对我市1000个以上实施专业化物业服务的住宅小区（文中简称“物业小区”）进行监督检查，要求物业服务企业依法依规公开服务情况、公开费用收支，发现问题及时督促整改，建立健全物业服务管理监督机制，推动物业服务进一步规范有序，通过增加“透明度”来增强广大业主的获得感、幸福感、安全感。

二、工作原则

（一）坚持自查自纠和外部监管相结合。加强员工培训，提升从业人员法规水平和业务能力，依法依规、依物业服务合同、依行业技术标准提供质价相符的物业服务，认真开展自查自纠。对违反相关法律法规的行为，由相关部门通过责令整改、对口约谈、公开通报、劣迹曝光、行政处罚等手段督促物业服务企业加以整改。

（二）坚持守信激励和失信惩戒相结合。对服务品质好、业主满意度高、与小区党组织和业主组织共建共治的，选树典型加以推广，以点带面促进我市物业服务行业整体品质提升。对于违法违规、拒不整改的反面案件，依法从严查处，作为物业服务企业的失信行为给予惩戒，并强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，形成物业服务依法守法的行业秩序。

（三）坚持专项工作和长效机制相结合。既要立足当前，抓紧抓好抓实具体工作，解决广大业主关心的身边事，确保工作取得成效；又要着眼长远，全盘谋划物业服务行业监管工作，建立长效监管机制，促进物业服务行业持续健康发展。

三、物业小区服务公开监督检查工作措施

（一）物业小区服务信息公开（公示）的要求

１.公开（公示）的主体。本方案监督检查的对象是物业服务企业。物业服务区域内由物业服务企业提供物业服务、管理业主共有部分收益（文中简称“公共收益”）的，物业服务企业是相关信息的公示（公开）主体。对9月底后承接物业小区的物业服务企业，不作为本次公开主体。

物业服务企业要完善档案制度，将已公开（公示）的服务信息、相应的照片和签字证明、异议答复、审计资料；共用部位和共用设施设备管理养护记录、共用部位经营管理资料；前期物业服务合同或物业服务合同、临时管理规约或管理规约；各类专业委托合同协议等资料收集存档，以备业主、行政机关等各方主体依法查阅。

２.公开（公示）的内容和位置。按照省市《物业管理条例》等相关规定，应当在物业服务区域内公开（公示）并及时更新有关信息：

⑴在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务人名称、服务电话、物业项目投诉电话、物业公司投诉电话；

⑵在物业客户服务处张贴企业营业执照、物业服务事项（包含服务内容、服务标准、服务承诺等）、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准和方式，并放置（前期）物业服务合同、（临时）管理规约；

⑶在电梯内张贴电梯年检合格标识、电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

⑷在消防控制室内显著位置张贴消防维护保养单位的名称、联系电话、应急处置措施、消防人员操作证等；

⑸在显著位置张贴消防、安防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌和应急处置联系电话等；

⑹在显著位置张贴服务合同履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况、南昌市物业服务企业信用评价结果等（见附件1）；

⑺经业主委员会（物业管理委员会）、小区党组织同意的，物业服务企业可以公布业主委员会（物业管理委员会）、小区党组织的联系电话；项目未成立业主委员会（物业管理委员会），经社区居委会同意，可公布社区网格员联系电话。

⑻在显著位置张贴应当向业主公开的其他信息。

３.公开（公示）的时间。

⑴物业服务费和业主公共收益收支。分别于2023年4月、7月、10月和2024年1月公开上季度物业服务费（仅指酬金制）和公共收益的收支情况，公开时间不少于三十日。

⑵公摊水电费。对电梯、转供电和二次供水等共用部位、共用设施设备维护管理产生的水电用量执行分摊的，应当按水电收费周期及时公开公共水电用量、单价、金额等相关情况，公开时间不少于三十日。

⑶其他应当公开的服务信息。长期公开。

上述公示内容和时间事项，（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则等有约定的，从其约定；无约定的，按照法律法规和政策文件要求执行。

４.公示（公开）的格式。物业小区服务公开栏参照《南昌市物业小区服务公开栏（模板）》制作使用（见附件1）。物业服务费（酬金制）、业主公共收益按照《南昌市物业服务费信息公开一览表（模板）》《南昌市业主公共收益信息公开一览表（模板）》的格式公开（见附件2、3）。各县区、各物业服务企业可结合实际增加、细化相关信息，原则上不应少于模板要求的内容。

５.异议的处理。参照《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》等规定，业主等对公开物业服务情况、费用收支情况提出异议的，物业服务企业要自收到异议之日起十日内书面答复。

（二）物业管理主管部门监督检查的要求

市级部门主要负责组织、统筹、督导全市物业服务公示检查工作的开展；结合上级交办、舆情反映、信访投诉、诉讼仲裁等案件，对物业小区进行有针对性的检查督导；对各县区已经发出《责令改正通知书》的物业小区，抽查整改完成情况。

县区级部门主要负责组织、统筹、督导辖区物业服务公示检查工作的开展；对辖内物业小区进行全覆盖检查；对未依法依规公开或公开不全的行为，及时发出《责令改正通知书》并复查整改情况，对拒不整改的，结合实际给予对口约谈、公开通报、劣迹曝光、行政处罚等处理，并将相关处理结果记入物业服务企业的不良信息；对检查中发现物业服务企业违反其他领域法律法规的行为，按职责移送相关主管部门依法依规处理。

（三）探索建立健全业主公共收益账户管理制度

落实省住建厅关于印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》（赣建字[2022]8号）第三十八条、第四十六条等规定，业主公共收益应当单独列账，首届业主委员会应当在收到备案通知十五日内持业主大会备案通知书向商业银行申请开设银行账户。为此，各县区住建部门要积极指导物业小区业主委员会相关工作，成立了业主委员会的物业小区，业主公共收益账户设在小区物业服务企业名下的，2023年年底前，业主委员会按照相关程序向商业银行申请开设银行账户，相关物业服务企业要配合协助；未成立业主委员会的，尽快成立物业管理委员会，并探索建立业主公共收益账户。

该项工作在红谷滩区全域试点，重点推动成立物业管理委员会，探索物业管理委员会设立业主公共收益账户和监督管理机制，今年底前形成经验，在全市推广借鉴。鼓励其他县区同时开展此项工作。

四、工作步骤

（一）动员部署阶段（2023年4月底前）

⑴市住建局制定工作方案，明确工作要求，细化具体事项，组织物业小区项目经理培训。

⑵县区住建部门通过线上线下相结合的方式，召集辖内物业小区项目负责人动员部署，完善辖区内物业服务项目（含住宅和非住宅项目）台账，4月底前报送市住建局。

⑶市物业管理协会要积极通过合作媒体、协会网站、公众号等宣传平台，做好倡议宣传，开设公益讲堂等。

⑷物业服务企业在各县区物业管理主管部门指导下，完成员工培训、企业承诺、自查自纠工作。

（二）组织实施阶段（2023年5月至10月底）

⑸县区住建部门检查物业小区的进度，要求5月底达到30%、7月底达到60%、９月底实现基本全覆盖。每个物业小区检查后，均需填写《南昌市物业小区现场检查工作表（模板）》(见附件４)，由检查人员和物业项目负责人共同签名确认。存在问题的，应当向物业服务企业发出《责令改正通知书（模板）》(见附件５)。

⑹对检查发现问题、发出《责令改正通知书》的，县区住建部门要实行现场检查“回头看”，跟踪、复查整改情况。对拒不整改的，根据实际，给予对口约谈、公开通报、劣迹曝光、行政处罚等处理。

县区住建部门要将现场检查的表格、物业小区公开信息资料图片（不少于3份，要求包括合同履行情况公开、公共收益收支公开的图片）等，建档备查。

（三）总结测评阶段（2023年11月）

县区住建部门梳理总结辖区内物业小区物业服务公开情况，对前期工作进行查漏补缺，将成果记入物业服务企业信用信息，于11月20日前报送市住建局。

市住建局全面总结工作经验，健全物业服务行业常态化监管机制，推动物业服务规范化、品质化。

五、工作要求

（一）强化组织领导。各县区住建部门要充分认识物业小区服务公示检查工作的重要性、必要性，将物业管理作为党建引领基层社会治理的重要内容，精心组织、扎实推进，落实“谁主管、谁负责，谁检查、谁负责”工作要求。

（二）强化党建引领。按照市城市基层党建引领基层治理工作领导小组印发的《南昌市深化城市基层党建引领社区物业治理专项工作方案》（洪城治组发〔2022〕3号）的要求，推动实行物业小区党建工作走深走实，通过参与小区重要事务、搭建协商调解平台、组建志愿者服务团队等行动，发挥社区（小区）党组织在服务业主群众、调解矛盾纠纷、监督物业服务企业等方面的积极作用，逐步形成合力，推动“红色物业、美好家园”提质增效。

（三）强化督办考核。各县区住建部门要建立物业小区项目监管台账，将现场检查表格、物业服务企业公开信息的证据等资料建档备查，并定期向市住建局报送统计数据、工作进展（见附件6、7、8、9）。市住建局要及时汇总全市进展情况，定期召开工作会议，加强进展不利的县区对口督导，并视情通报。
南昌市物业小区服务公开栏（模板）